Peso-pesado do mercado imobiliário norte-americano, a Greystar Real Estate Partners está chegando ao Brasil decidida a desbravar um ramo pouco explorado aqui: o de edifícios residenciais construídos para locação. A entrada da Greystar no Brasil será como sócia da incorporadora Cyrela e do fundo de pensão canadense CPP Investments – essas duas gigantes criaram, no fim de 2019, uma empresa focada em imóveis residenciais para aluguel.
A Greystar entra no negócio com uma pequena fatia, de 5%. Fará o desenho dos empreendimentos, a locação e administração dos imóveis. A Cyrela terá 20% de participação. Além de ajudar com a comprar terrenos, ela se encarregará das obras. E o CPP Investments terá 75%, sendo responsável pela maior parte dos desembolsos.
A meta do trio é investir R$ 1 bilhão para lançar dez empreendimentos nos próximos três anos, na cidade de São Paulo. “Podemos chegar a R$ 1,5 bilhão se encontrarmos mais oportunidades ou se a economia brasileira se recuperar mais rápido do que o previsto”, diz a diretora de investimentos imobiliários do CPP, Marcela Drigo. A taxa de retorno estimada, segundo ela, está na ordem de 14% a 15% ao ano.
O diretor da Greystar na América do Sul, Tom Livelli, tem o horizonte de chegar a 5 mil apartamentos em cinco anos no País. Na sua avaliação, a atratividade do mercado brasileiro pode crescer rapidamente, especialmente no setor de locação, em que há pouca concorrência. “Vemos uma oportunidade tremenda de crescer.”
Nesse segmento, a escala é importante para diluir custos dos contratos de segurança e limpeza dos condomínios. Os empreendimentos têm mais ou menos o mesmo desenho ao redor do mundo, com algumas adaptações locais. “Me chamou a atenção o gosto dos brasileiros por churrasqueira na varanda e uma área de serviço grande para acomodar máquina de lavar. São diferenças culturais importantes que identificamos”, diz Livelli
Os primeiros três projetos da parceria entre Greystar, Cyrela e CPP ficarão nos bairros de Higienópolis, Pinheiros e Moema. Cada edifício terá, em média, 150 unidades, variando desde pequenos estúdios até apartamentos de três quartos. Com foco nos inquilinos de média e alta renda, os valores mensais de aluguel vão girar entre R$ 3 mil a R$ 5 mil, podendo se estender até R$ 10 mil.
Modelo. No Brasil, geralmente os imóveis pertencem a pessoas físicas, que alugam casas e apartamentos por imobiliárias. Nos EUA e na Europa, o segmento é dominado por incorporadoras e fundos de investimento, que detêm milhares de apartamentos em prédios erguidos para esse fim. Em 2019, foram construídas 280 mil moradias nesta categoria nos EUA, aponta a consultoria CBRE. Só a Greystar tem 693 mil unidades em 200 cidades de EUA, Europa e Ásia.
No Brasil, os primeiros negócios do segmento surgiram há cerca de cinco anos, e o mercado tem hoje 7 mil apartamentos nesse nicho, contando unidades prontas ou previstas para os próximos anos.
A Luggo, subsidiária da MRV, tem 3,2 mil unidades na esteira de produção em Belo Horizonte, Curitiba e São Paulo, sem contar 400 que já foram vendidos para um fundo de investimento imobiliário. A JFL Realty, de Jorge Felipe Lemann, tem 337 unidades e 1 mil em desenvolvimento até 2022.
A diretora de locação residencial do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Carolina Burg, diz que, se o Brasil atrair investimentos equivalentes a 0,5% do Produto Interno Bruto (PIB) nesse nicho, que é a média nos EUA e na Europa, isso representaria cerca de US$ 10 bilhões por ano, explica, citando pesquisa de consultorias.
